Придбати систему
Корпорація МЕРЕЖА

ОСББ: організаційні моменти Версія для друку

27 .02 .2016 р.

Пропонуємо Вашій увазі матеріал із електронного аналітичного
щотижневика  «БУХГАЛТЕР & ЗАКОН» (№8, від  22.02.2016р.).
З питань тестування та підключення видання 
звертайтесь за тел.: (032) 240-30-34.

 

Тема створення ОСББ останнім часом особливо популярна. Значною мірою цьому посприяли законодавці, які "звузили" для власників квартир способи управління багатоквартирним будинком. У цій статті видання "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" розповість про реєстраційні нововведення, пов'язані з ОСББ.
____________________________________________________________________________________

 

Способи управління багатоквартирним будинком

 

Новації у сферу управління багатоквартирним будинком були внесені Законом № 417, який набрав чинності з 01.07.2015 р. Багатоквартирним будинком вважається житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна (п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).
 
Положеннями ч. 1 ст. 9 Закону № 417 передбачено три форми управління багатоквартирним будинком, а саме управління:
  1. співвласниками, якими вважаються власники квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону № 417);
  2. управителем, зокрема, фізичною особою – підприємцем або юридичною особою – суб'єктом підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримування та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417);
  3. об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).
Ці форми управління були наведені і у листі Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21.08.2015 р. № 7/9-10109.
Причому нормами ч. 4 ст. 13 Закону № 417 установлено, що до визначення форми управління співвласниками багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, але не більше одного року із дня набрання чинності Законом № 417 (до 01.07.2016 р.), послуги з утримання такого будинку надає суб'єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку до набрання чинності Законом № 417.
 
Якщо ж до 01.07.2016 р. співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління ним здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок (ч. 5 ст. 13 Закону № 417).
 
У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якої призначено управителя. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк (ч. 5 ст. 13 Закону № 417).
 
Отже, якщо до 01.07.2016 р. співвласники не визначаться з формою управління будинком, місцева рада призначить свого управителя, за послуги якого доведеться платити ціну, на яку співвласники вплинути не зможуть.
 
Тому має сенс визначитися до зазначеної дати з формою управління будинком. Зауважимо також, що управління будинком безпосередньо співвласниками пов'язано із труднощами організаційного характеру. Адже в цьому випадку для прийняття будь-якого рішення необхідно за досить клопіткою процедурою, викладеною у ст. 9 Закону № 417, скликати збори співвласників.
 
У зв'язку із цим більш зручною є форма управління шляхом залучення управителя, якого обирають самостійно збори співвласників будинку. Тоді з управителем можна домовитися про ціну на послуги, що надаються, і передати йому не всі функції управління, а певну їх частину.
 
І все-таки ОСББ можна назвати більш "просунутою" формою управління, яка дозволяє здійснювати гнучке управління будинком або через виборні органи ОСББ (зокрема, голову правління), або шляхом залучення управителя.
 
Способи створення ОСББ

 

Порядок створення ОСББ регламентується Законом № 2866 і Законом № 755.
ОСББ – юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (ст. 1 Закону № 2866).
 
Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне ОСББ. Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об'єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне ОСББ (ст. 4 Закону № 2866).
ОСББ є неприбутковою організацією, може мати печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку.
 
ОСББ може бути створено двома способами:
  1. шляхом реорганізації житлово-будівельних кооперативів в ОСББ за рішенням загальних зборів. При цьому в установчих зборах беруть участь члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна і виявили таке бажання (ст. 5 Закону № 2866);
  2. через створення ОСББ за рішенням установчих зборів. ОСББ може бути створене лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку (ст. 6 Закону № 2866).
За новими правилами державна реєстрація ОСББ проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. ОСББ вважається утвореним з дня його державної реєстрації (ст. 6 Закону № 2866). У зв'язку з цим Порядок № 1521, яким визначалися особливості держреєстрації ОСББ, не діє, що підтвердив і Мінюст України в листах від 21.04.2015 р. № 961/22-15/19.3, від 07.09.2015 р. № Ю-16958/19.3.
 
Процедура створення ОСББ
 
Створення ОСББ включає кілька етапів (ст. 6 Закону № 2866).
 
Етап 1
Скликаються установчі збори. Дії щодо скликання установчих зборів здійснює ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.
Повідомлення про проведення установчих зборів ініціативна група не менше ніж за 14 днів до дати їх проведення вручає кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У такому повідомленні зазначається:
  • з чиєї ініціативи скликаються збори,
  • місце і час проведення зборів,
  • проект порядку денного зборів.
З позиції мінімізації ризиків важливо мати доказ того, що повідомлення про скликання установчих зборів з метою створення ОСББ було вручено саме кожному власнику. Справа в тому, що на практиці деякі власники квартир оскаржують рішення про створення ОСББ через невручення їм такого повідомлення (див., наприклад, рішення Господарського суду Черкаської області від 25.08.2015 р. у справі № 925/1063/15, апеляційного суду Тернопільської області від 30.06.2015 р. у справі № 607/19384/13).
 
Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.
 
Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Наприклад, якщо загальна площа всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, становить 5000 м2, а площа квартири, що належить гр-ну Горулько, становить 50 м2, він має право на: 50/ 5000 х 100 = 1 %, або на 1 голос.
 
Якщо одна особа є власником квартир (квартири) і/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більше ніж 50 % загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник має один голос незалежно від кількості і площі квартир або нежитлових приміщень, які перебувають у його власності.
 
У зв'язку з цим для проведення голосування слід заздалегідь визначити кількість голосів, що належать кожному співвласнику.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників.
 
Якщо для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів "за" або "проти", протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів проводиться письмове опитуванняспіввласників, які не голосували. Затвердженої форми такого опитування немає, але є перелік відомостей, який він повинен містити (лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21.08.2015 р. № 7/9-10109).
 
Якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.
 
Рішення приймається шляхом поіменного голосування. При підрахунку голосів враховуються голоси, подані співвласниками під час:
  • проведення установчих зборів;
  • письмового опитування.
Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" або "проти"). Результати проведення установчих зборів оформляються протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку, форму якого затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 р. № 203.
 
Установчі збори після прийняття рішення про створення ОСББ затверджують його статут. Статут ОСББ складається відповідно до Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.09.2015 р. № 238). Недотримання цієї форми статуту може призвести до відмови в реєстрації ОСББ та до інших негативних наслідків (лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 04.11.2015 р. № 8/9-3312-15).
 
Установчі документи ОСББ підписує голова установчих зборів або інша уповноважена зборами особа.
Вимоги до написання найменування юридичної особи, її відокремленого підрозділу, громадського формування, що не має статусу юридичної особи, крім організації профспілки, затверджено наказом Міністерства юстиції України від 05.03.2012 р. № 368/5.
 
Етап 2
Проводиться держреєстрація ОСББ. Для цього держреєстратору подаються документи, передбачені ч. 1 ст. 17 Закону № 755, зокрема, такі:
  • заява про державну реєстрацію створення юридичної особи за формою, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 06.01.2016 р. № 15/5;
  • реєстраційна заява про добровільну реєстрацію ОСББ платником ПДВ (за ф. № 1-ПДВ, наведеною удодатку 1 до Положення № 1130) та/або заява про включення до Реєстру неприбуткових установ та організацій (за ф. № 1-РН, наведеною у додатку 1 до Положення № 37) – за бажанням заявника;
  • установчий документ (статут ОСББ).
До відома: за новими правилами ці документи можуть бути подані (ст. 14 Закону № 755):
1) у паперовій формі:
  • особисто заявником або
  • поштовим відправленням;
2) в електронній формі через портал електронних сервісів.
 
Деталі подачі документів на держреєстрацію наведено у Порядку № 359/5.
 
Держреєстратор розглядає документи, подані для держреєстрації, і проводить держреєстрацію протягом 24 годин після їхнього надходження, крім вихідних та святкових днів (ч. 1 ст. 26 Закону № 755).
 
За результатами проведеної держреєстрації держреєстратор вносить відомості до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань і формує виписку, яка за допомогою програмних засобів розміщається на порталі електронних сервісів у день проведення держреєстрації (п. 15 розд. II Порядку № 359/5).
 
Порядок надання відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців затверджено наказом Міністерства юстиції України від 31.03.2015 р. № 466/5.
 
Етап 3
 
Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, у тримісячний строк від дня держреєстрації ОСББ забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.
 
У разі відсутності такої документації колишній балансоутримувач або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, протягом півроку з дня держреєстрації ОСББ відновлює її за власний рахунок (ст. 6 Закону № 2866).
 
Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс затвердженопостановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1521.
Зауважимо також, що голова ОСББ може виконувати свої обов'язки:
  • за трудовим договором, тоді про укладення такого договору слід подати повідомлення про прийняття працівника на роботу згідно з Постановою № 413. На це звернула увагу ДФСУ в листі від 28.10.2015 р. № 22788/6/99-99-17-03-03-15;
  • на громадських засадах (безоплатно). Щодо споживчого товариства, яке також належить до неприбуткових організацій, така можливість була підтверджена у листі Міністерства соціальної політики України від 02.03.2015 р. № 228/13/84-15.
У разі залучення управителя для виконання всіх або частини функцій ОСББ з ним укладається договір. Наразі діє Типовий договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 484.
 
Також на цю тему читайте матеріали видання "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" (№ 08 за 2016 рік):
  • "ОСББ: податковий облік";
  • "ОСББ: бухгалтерський облік".

 

ПРАВОВИЙ ГЛОСАРІЙ

 
1. Закон № 2866 – Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 р. № 2866-III.
2. Закон № 417 – Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" від 14.05.2015 р. № 417-VIII.
3. Закон № 755 – Закон України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань" від 15.05.2003 р. № 755-IV.
4. Порядок № 1521 – Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджений постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1521.
5. Порядок № 359/5 – Порядок державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 09.02.2016 р. № 359/5.
6. Положення № 37 – Положення про Реєстр неприбуткових установ та організацій, затверджененаказом Міністерства фінансів України від 24.01.2013 р. № 37.
7. Положення № 1130 – Положення про реєстрацію платників податку на додану вартість, затверджене наказом МФУ від 14.11.2014 р. № 1130.
8. Постанова № 413 – постанова КМУ від 17.06.2015 р. № 413 "Про порядок повідомлення Державній фіскальній службі та її територіальним органам про прийняття працівника на роботу".
 
Влада Карпова,
к. е. н., консультант з питань обліку та оподаткування
 
Законодавтво, пов'язане із цією статтею, консультації
та коментарі податкових органів -
все це Ви знайдете у системах ЛІГА:ЗАКОН.